BDAR
gdpr

Siekdami užtikrinti geriausią Jūsų naršymo patirtį, šioje svetainėje naudojame slapukus (ang. cookies). Naršydami toliau Jūs patvirtinsite savo sutikimą naudoti slapukus. Savo sutikimą bet kada galėsite atšaukti pakeisdami interneto naršyklės nustatymus ir ištrindami įrašytus slapukus.


Nekilnojamojo turto plėtra valstybinėje žemėje

Svarbu: Viešoji konsultacija rengiama didesnio poveikio projektui
Šios viešosios konsultacijos jau pasibaigusios ir Jūs nebegalite jose dalyvauti
Organizuojanti institucija
Įvertinimas

1

Peržiūros

156

Aprašymas

Šiuo metu galiojančio Lietuvos Respublikos žemės įstatymo imperatyviomis nuostatomis numatyta pastatų/ statinių savininko teisė ne aukciono būdu (lengvatine tvarka) išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, reikalingą pastatų eksploatavimui, tačiau nereglamentuota valstybinės žemės nuomininko teisė statyti naujus ar rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius valstybinės žemės sklypuose.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 13 dalyje numatyta, kad valstybinės žemės nuomininkai turi teisę naudoti išnuomotą valstybinės žemės sklypą savo veiklai, nepažeisdami nustatytos pagrindinės žemės naudojimo paskirties, naudojimo būdo, laikydamiesi specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, kitų veiklos apribojimų ir nustatytų servitutų, naudoti savo ūkio reikmėms (ne pardavimui) žemės sklype esančias naudingąsias žemės gelmių savybes, požeminį ir paviršinį vandenis, naudingąsias iškasenas (išskyrus gintarą, naftą, dujas, kvarcinį smėlį), laikydamiesi įstatymų nustatytų jų eksploatavimo ir apsaugos reikalavimų, disponuoti žemės sklype išauginta produkcija ir iš šio žemės sklypo gautomis pajamomis. Kitas sąlygas, kurios turi būti numatomos valstybinės žemės nuomos sutartyse, nustato Vyriausybė. 

Taigi po įstatyminiuose teisės aktuose nustatoma, kad naujų statinių statyba priklauso nuo to, ar tai numatyta, valstybinės žemės nuomos sutartyje ir atitinka teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimą, tačiau nereglamentuojama pagal kokius kriterijus teisė statyti / rekonstruoti įrašoma į nuomos sutarties sąlygas, taip pat teisės statyti / rekonstruoti statinius valstybinėje žemėje įgyvendinimo tvarka.

Pagal šiuo metu galiojantį reglamentavimą leidžiama keisti išnuomotų valstybinės žemės sklypų pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą tik vienu atveju, – kai žemės sklypui nustatyti pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nenumatyti savivaldybės ar jo dalies teritorijos bendrajame plane ar specialiajame plane, t. y.  tarp bendrajame plane ar specialiajame plane teritorijai (funkcinei zonai), kurioje yra žemės sklypas, numatytų leidžiamų paskirčių ir naudojimo būdų nėra paskirties ir (ar) naudojimo būdo, kurie nustatyti išnuomotam žemės sklypui, t. y. žemės sklype vykdoma vykdomos veiklos plėtra bendrajame plane nenumatyta (Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalis; Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-03-09 nutarimu Nr. 260 ,,Dėl Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 30.8 papunktis; Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003-02-18 nutarimu Nr. 236 „Dėl valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos”, 10 punktas; Naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999-06-02 nutarimu Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, 13 punktas).

Kasacinis teismas yra pasisakęs, kad valstybinės žemės perleidimo santykių įstatyme įtvirtintu reglamentavimu siekiama užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, jog tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų atžvilgiu. Šių teisinių santykių reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Taigi valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik griežtai laikantis imperatyviųjų teisės normų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-461/2013; 2017 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017). Valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas riboja šių santykių šalių galimybę tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas, negu tas, kurias įtvirtina atitinkamus santykius reglamentuojančios imperatyviosios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2016 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-313/2016; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015; 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013; 2017 m. spalio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Nr. e3K-3-425-421/2017).

Pažymėtina, jog Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimuose įtvirtinta galimybė žemės sklypo nuomininkui keisti nuomojamo žemės sklypo pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą bei statyti naujus statinius/ pastatus gali būti traktuojama ir kaip neatitinkanti galiojančio Žemės įstatymo reglamentavimui, nustatančiam, jog valstybinė žemės išnuomojama tik esamų pastatų eksploatavimui, o ne būsimų statinių eksploatavimui ar būsimai veiklai.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte įtvirtintos teisės normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant konkrečioms Įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Nebelikus fiziniam ar juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausiusio statinio ar įrenginio – jam sunykus, sudegus, sugriuvus ar jį nugriovus, pakeitus jo paskirtį, j jį rekonstravus – pavyzdžiui, gamybinės paskirties statinį pritaikius gyvenamajai ar komercinei paskirčiai, ar gyvenamosios paskirties pastatą pritaikius komercinei , pasikeičia pastato paskirties ir eksploatacijos ypatumai, taip pat žemės sklypo naudojimo būdas keičiasi iš esmės ir nebeatitinka lengvatine tvarka sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygų bei tikslų. Remiantis tuo galimas traktavimas, kad nebelieka teisinio pagrindo valstybinės žemės nuomai lengvatinėms sąlygomis, kurios buvo tuo metu, kai sutartis buvo sudaryta.

Akivaizdžiausi neefektyvaus valstybinės žemės naudojimo atvejai – nekilnojamojo turto projektai nuomojamoje valstybinėje žemėje. Verslininkams įsigijus negyvenamosios (gamybinės) paskirties pastatus ir pasinaudojus Žemės įstatymo nuostata dėl valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis, sudaroma žemės sklypo nuomos sutartis. Po nuomos sutarties sudarymo, pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir statybą leidžiančius dokumentus, statiniai, kurių eksploatavimui, buvo sudaryta nuomos sutartis nugriaunami ir pastatomi kitos paskirties statiniai. Dažniausiai statomi daugiabučiai gyvenamieji namai, kurie parduodami. Nacionalinės žemės tarnybos duomenimis, nuomojamuose valstybinės žemės sklypuose 2020-2021 metais Vilniuje vykdomi 139, Kaune – 16, Klaipėdoje – 31 nekilnojamo turto projektas.

 

 

Siūlomo teisinio reguliavimo gairės

 

Numatomo teisinio reguliavimo siekis – aiškus statybų nuomojamoje valstybinėje žemėje reglamentavimas, siekiant užtikrinti valstybės kaip valstybinės žemės savininko interesą užtikrinti efektyvų valstybinės žemės naudojimą. ir statinių savininkų interesą tinkamai eksploatuoti   nuomininkams nuosavybės teise priklausančius statinius. Toks teisinis reguliavimas turėtų būti numatytas Žemės įstatyme. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatyme nustatyta teisė. Pastatų savininkai (nuomotojai) turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti ar pirkti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą valstybinės žemės sklypą

Rengiant teisės aktų projektą viena vertus, turi būti užtikrinta, jog, valstybei įgyvendinant savo, kaip žemės savininkės, teises taip, kad būtų gauta maksimalios naudos visuomenei, nebūtų paneigta tokioje žemėje esančių statinių savininkų nuosavybės teisė. Kita vertus, negali būti sudarytos prielaidos valstybinėje žemėje esančių statinių savininkams įgyvendinti nuosavybės teises taip, kad būtų paneigtas vienas iš valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų, t. y. efektyvumo principas, kuris reiškia, kad įgyvendinant valstybės nuosavybės teises į žemę turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei, kas reiškia ir veikimą visuomenės interesais.

Siūloma leisti valstybinės žemės nuomininkams, valstybinės žemės sklypuose turintiems esamus eksploatuojamus statinius, tinkamai vykdantiems nuomos sutarties sąlygas, bet pageidaujantiems keisti žemės sklype vykdomos veiklos pobūdį, pakeisti žemės sklypui nustatytus pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą. Žemės įstatyme turėtų būti numatyti išnuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) naudojimo būdo keitimo atvejai ir tvarka. Atitinkamai pakeitus, nuomojamo žemės sklypo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, nuomininkas įgytų teises į naujų (atitinkančių žemės paskirtį ir naudojimo būdą) statinių statybą. Įstatymo projektu siūloma papildyti Siūloma nedrausti žemės nuomininkams statyti naujus / rekonstruoti esamus statinius, tačiau daryti tai tik tokiomis sąlygomis: naujų statinių statyba ar esamų statinių rekonstrukcija turi būti vykdoma tik tame žemės plote, kuris teisės aktų nustatyta tvarka buvo išskirtas esamiems statiniams eksploatuoti

Valstybinės žemės savininko interesas galėtų būti užtikrinamas Žemės įstatyme nustatant mokesčius, kurie būtų sumokami į valstybės biudžetą. Papildomo mokesčio nustatymo pagrindimas yra tai, jog valstybėm būdama išnuomoto turto savininkė, sudaro galimybes nuomininkui naudoti valstybinė žemės sklypą savo nuožiūra, siekiant iš tokio naudojimo gauti naudos.

Galimi mokesčio būdai ir dydžiai:

  1. Mokestis nuo nuomojamo žemės sklypo vidutinės rinkos vertės už žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimą – 5 proc.

Tais atvejais, kai neužstatytas valstybinės žemės sklypas išnuomotas aukcione arba, kai be aukciono išnuomotame žemės sklype esamo pastato tiesioginė paskirtis neatitinka nei vieno savivaldybės ar jo dalies teritorijos bendrajame plane numatytų (leidžiamų) žemės naudojimo būdų, siūloma leisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą keisti neatlygintinai, t.y. nurodytais atvejais palikti šiuo metu galiojantį reglamentavimą.

  1. Mokestis už naujų statinių statybą priklausytų nuo ketinamų statyti statinių ploto, Valstybinės žemės nuomininkas, pageidaujantis įgyvendinti teisę statyti išnuomotame žemės sklype sumokėtų į valstybės biudžetą atlyginimą už teisę statyti valstybinėje žemėje, kurio dydis diferencijuojamas lyginant naujai pastatytų / rekonstruotų statinių parametrus (užstatytą žemės plotą ir (ar) statinių bendrą plotą) su buvusiais statinių parametrais (užstatytu žemės plotu ir (ar) statinių bendru plotu): jeigu po naujų statinių statybos / esamų statinių rekonstrukcijos nurodyti parametrai nesikeičia ar sumažėja, atlyginimo dydis galėtų būti 5 proc. vidutinės žemės sklypo ar žemės sklypo dalies rinkos vertės,. Jeigu naujų/ rekonstruotų statinių ir buvusių statinių parametrų skirtumas neviršija 10 proc. atlyginimo dydis nustatomas 10 proc. žemės sklypo (jo dalies) vidutinės rinkos vertės. Maksimalus atlyginimo dydis nustatomas 50 proc. žemės sklypo (jo dalies) vidutinės rinkos vertės, kai naujai pastatytų / rekonstruotų statinių parametrai (užstatytas žemės plotas ir (ar) statinių bendras plotas) palyginus su buvusiais statinių parametrais didėja daugiau kaip 40 proc.

 Siūlomomis nuostatomis siekiama sukurti tokius valstybinės žemės sklypo nuomotojo ir nuomininko tarpusavio santykius, kurie visų pirma, užtikrintų valstybinės žemės efektyvų ir racionalų naudojimą pagal kompleksinio teritorijų planavimo dokumentus, sąlygų verslui plėsti ir investicijoms pritraukti sudarymą, valstybės ir savivaldybių biudžetų papildymą papildomomis pajamomis; antra, sukurtų vienodas sąlygas visiems valstybinės žemės sklypų, kuriuose yra esamų statinių, nuomininkams sprendžiant klausimus dėl paskirties, naudojimo būdo keitimo ir naujų statinių statybos / esamų statinių rekonstrukcijos; trečia, atsižvelgiant į tai, kad pagal įstatymą statinių savininkai turi galimybę pasirinkti ne tik teisę nuomoti valstybinės žemės sklypą statinių eksploatacijai, bet ir teisę pirkti tokį žemės sklypą (Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punktas), o nusipirkus žemės sklypą, be apribojimų teisės aktų nustatyta tvarka keisti žemės sklypo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, statyti naujus ir rekonstruoti esamus statinius, sukurtų nuomininkui galimybę rinktis tarp valstybinės žemės nuomos ir valstybinės žemės pirkimo, atitinkamais atvejais padarant valstybinės žemės nuomos variantą priimtinesniu, tuo pačiu išsaugant valstybės nuosavybės teisę į išskirtinį turtą ir kartu su nuomos mokesčiu gaunant papildomas ženklias pajamas į valstybės ir savivaldybių biudžetus. 

Konsultacijos tikslas

Gauti nekilnojamojo turto plėtotojų, nekilnojamojo turto savininkų, teritorijų planavimo specialistų, savivaldybių nuomonę ir pasiūlymus dėl nekilnojamojo turto plėtros nuomojamoje valstybinėje žemėje. Atsižvelgiant į tai, būtų  rengiamas  Žemės įstatymo pakeitimo įstatymo projektas, kuris reglamentuotų išnuomotų valstybinės žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir (ar) žemės naudojimo būdo keitimą ir teises bei sąlygas  statyti naujus pastatus ar rekonstruoti esamus pastatus išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose.

 

Konsultacijos rezultatų panaudojimas

Konsultacijos rezultatų panaudojimas – Viešosios konsultacijos rezultatai bus panaudoti rengiant teisės aktų projektus

Kaip dalyvauti konsultacijoje

Kaip dalyvauti konsultacijoje – pasiūlymai raštu, atsakymai į klausimyno klausimus.

Kontaktai

Pasiūlymus raštu prašome teikti iki 2021 m. lapkričio 3 d. el. paštu Dalia.Zalalyte@zum.lt bei el. paštu Greta.Butkiene@zum.lt

 

Paskelbta

2021-10-11

Galioja iki

2021-11-03